Am (falschen) Ende gespart!

Lothar Cremer, einer der führenden Akustiker des letzten Jahrhunderts, hat in der Zeitschrift Bauwelt 1957 geschrieben:

„Die Bauakustik sorgt speziell

dass man im Bau nicht hört zu hell

man lese nach wie es sollte sein

im Beiblatt DIN vier eins null neun.“

(Allerspätestens) Seit 2009 wissen wir, die Anwendung dieser Regel führt – ohne zusätzliche vertragliche Vereinbarungen – direkt zum Mangel!

BGH-Rechtsprechung

Zum Ausgleich der alltäglichen - zunehmenden - Lärmbelästigung besteht ein ausgeprägtes Bedürfnis nach Ruhe im eigenen Wohnbereich. Dieses Bedürfnis wird für die Vermarktung von Wohnimmobilien gerne mit Schlagworten wie z. B. „exklusive Wohneinheit“ oder „ruhiges Wohnen“ usw. angenommen. Gebaut wird und wurde die Immobilie jedoch nach den Mindestanforderungen der DIN 4109 (1989). Tatsächlich wurden also in der Vermarktung einer Immobilie über die tatsächlich gebaute Schallschutzqualität hinaus gehende Erwartungen geweckt.

Die nachfolgend erörterten Grundsatzurteile des BGH sind – auch wenn dies oft nicht so wahrgenommen wird – nur eine Fortsetzung der Rechtsprechung zur alten DIN 4109 (1962), zu welcher der BGH bereits 1986 (1) die DIN 4109 als Norm beschrieben hat, die die aktuell anerkannten Regeln der Technik sowohl widergeben, als auch hinter diesen zurückbleiben kann. Zur aktuell gültigen (eine seit über zehn Jahren vorgesehene Überarbeitung wird es in naher Zukunft nicht geben) DIN 4109 (1989) hat der BGH klargestellt, dass DIN-Normen keine Rechtsnormen sind, sondern nur private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter (2). Damit hat der BGH der bisherigen und heute noch viel zu oft anzutreffenden bauakustischen Planungspraxis, bei der sich die Ausführung des bauakustischen Schallschutzes alleine nach dem öffentlich-rechtlichen Schallschutznachweis, also den (Mindest-)Anforderungen der DIN 4109 richtet, richtigerweise die Existenzberechtigung entzogen. Es ist in Zukunft
ausnahmslos zwischen den öffentlich-rechtlichen Anforderungen eines Schallschutznachweises und der vertraglich geschuldeten Schallschutzqualität zu unterscheiden. Dabei gelten bei der Ermittlung des vertraglich geschuldeten Schallschutzes folgende Vorgaben:

Maßgebend ist die im Vertrag zum Ausdruck gebrachte Vorstellung von der Qualität des Schallschutzes, welche sich über subjektive Wahrnehmungskriterien (Geräuschbelästigung, Geräuschbeeinträchtigungen) bestimmt.

Einzubeziehen in die Ermittlung des geschuldeten Schallschutzes sind auch alle vertragsbegleitenden Umstände, wie z. B. erläuternde und präzisierende Erklärungen (Baubeschreibungen), qualitativer Zuschnitt oder Zweck des Gebäudes. Es gilt zu beachten: Ein Erwerber hat in der Regel keine Vorstellung, die sich in mit dB-Werten angegebenen Schalldämmmaßen ausdrückt.

Als Reaktion auf das gerade beschriebene Urteil aus dem Jahr 2007 (3) ist es nicht ausreichend, wenn im Vertrag zur Vereinbarung der Mindestanforderung der DIN 4109 alleine auf diese Bezug genommen wird (4). Denn die Mindestanforderungen der DIN 4109 - dies sagt schon die Bezeichnung – entsprechen nicht einem heute üblichen, zu erwartenden Qualitäts- und Komfortstandard des Schallschutzes. Daran lässt der BGH keinerlei Zweifel, indem er in seinem Urteil (5) aus 2007 für einen üblichen Komfortstandard, in dem die Bewohner im „allgemeinen Ruhe finden“, schreibt, dass

n „die Schalldämmmaße der DIN 4109 von vornherein nicht geeignet“ sind,

n „als anerkannte Regel der Technik zu gelten.“

Aus diesem Grund hat der BGH in seinem Urteil aus dem Jahr 2009 (4) dann auch unmissverständlich klargestellt, dass ein Erwerber über eine auch zukünftig vom vertraglich vereinbarten Qualitäts- und Komfortstandard abweichende Ausführung des Schallschutzes (noch der Regelfall) durch die Angabe subjektiver Wahrnehmungskriterien wie z. B. die zu erwartenden Geräuschbelästigungen oder Geräuschbeeinträchtigungen aufzuklären ist.

Merke: Die bisherige Praxis bei der Planung und Ausführung des Schallschutzes, welche sich unabhängig von dem vertraglich niedergelegten Qualitäts- und Komfortstandard und unabhängig von dem eingesetzten Baustoff alleine nach den Schalldämmwerten – Mindestanforderungen – der DIN 4109 gerichtet hat, hätte es nach den gesetzlichen Regelungen des BGB so auch schon früher nie geben dürfen. Zukünftig ist der Schallschutz eines Gebäudes entweder dem vertraglichen Qualitäts- und Komfortstandard entsprechend zu errichten (für eine hochwertigen Immobilie kann dies durchaus ein Schallschutz auf dem Niveau einer Doppelhauswand bedeuten) oder es ist über den unterhalb des vertraglichen Qualitäts- und Komfortstandards liegenden Schallschutz umfassend anhand von Wahrnehmungskriterien – Geräuschbelästigung – aufzuklären. Diese Rechtsprechung gilt im Übrigen auch für umfassende Sanierungen und Umbauten von Bestandsgebäuden (6) oder das Architektenrecht (7).

Die beiden Grundsatzurteile des BGH zur DIN 4109 haben die unmittelbare Folge, dass ein Bauteil in einem Rechtsstreit nicht mehr als mangelfrei, sondern gerade als mangelhaft gilt, wenn lediglich die Anforderungen der DIN 4109 – sogar – eingehalten sind und zusätzliche vertragliche Regelungen nicht vorhanden sind.

Vereinbarte Beschaffenheit

Die geschuldete Leistung aus einem Kauf- oder Werkvertrag ist mangelfrei, wenn sie der vereinbarten Beschaffenheit und bei vereinbarter VOB/B oder sonst den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Der geschuldete Schallschutz eines Bauwerks ist daher zuerst an der vereinbarten Beschaffenheit zu messen, d. h. es ist über Vertragsinhalt und vertragsbegleitende Umstände die ausdrücklich oder konkludent vereinbarte Beschaffenheit zu ermitteln. Fehlt es an einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung, dann richtet sich die vertraglich geschuldete Leistung nach der Rangfolge des § 433 Abs. 1 S. 2 bzw. § 633 Abs. 2 BGB (dreistufiger Mangelbegriff) auf der zweiten Stufe zunächst danach, ob die Leistung sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet. Ist auch dies aus dem Vertrag nicht zu entnehmen, dann gilt auf der letzten, dritten Stufe hilfsweise als geschuldete Leistung eine Bauleistung, die für die gewöhnliche Verwendung geeignet ist und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken gleicher Art üblich ist und zu erwarten war. Darüber hinaus gilt weiterhin ein Werk nach der Rechtsprechung des BGH erst dann als mangelfrei, wenn es funktionstauglich ist (8).

Vereinfacht bedeutet dies auf der Grundlage der oben erörterten Grundsatzurteile des BGH für den auszuführenden Schallschutz, dass zunächst anhand des jeweiligen Vertrages und vertragsbegleitender Umstände ein vereinbarter Qualitäts- und Komfortstandard zu bestimmen ist. Ist dies nicht möglich, ist der geschuldete Schallschutz aus der Beschaffenheit zu ermitteln, die aus dem Zweck der Immobilie folgt. Ergibt sich bis hier hin keine geschuldete Beschaffenheit für den Schallschutz, dann ist ein Schallschutz geschuldet, der sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und bei Werken gleicher Art üblich und zu erwarten ist. Dies bedeutet jedoch noch lange nicht die Anwendung der Mindestanforderungen der DIN 4109 (9). Denn auch hier kann sich selbst auf der untersten Stufe der Beschaffenheitsermittlung ergeben, dass für ein Werk dieser Art üblicherweise aufgrund der Verwendung ein höherer Schallschutz – als die Mindestanforderungen – ausgeführt und im Regelfall erwartet wird.

Deswegen gilt, dass die ausdrücklich oder konkludent vereinbarte Beschaffenheit sowie die vertragliche oder gewöhnliche Verwendung immer zuerst anhand von Wahrnehmungskriterien zu bestimmen sind. Der geschuldete Schallschutz ist also nicht über technische Schalldämmmaße zu ermitteln, sondern es ist grundsätzlich zu allererst zu hinterfragen, welche Geräuschbelästigungen nach der Beschaffenheitsvereinbarung, der vertraglichen Verwendung oder der gewöhnlichen Verwendung noch zulässig sind. Erst wenn dies feststeht, ist das passende Schalldämmmaß zuzuordnen.

Anerkannte Regeln der Technik im Schallschutz

Steht der geschuldete Schallschutz anhand von Wahrnehmungs- oder Belästigungsmerkmalen fest, dann ist dieser im nächsten Schritt umzudeuten in notwendige Schalldämmmaße. Dies hat zur Folge, dass bei der Anwendung von anerkannten Regeln der Technik unbedingt zu differenzieren ist zwischen anerkannten Regeln der Technik, die Anforderungen für einen zu erreichenden Qualitäts- und Komfortstandard vorgeben (Vorgabe für den Planer) und anerkannten Regeln der Technik, die eine Art und Weise der Ausführung (Vorgabe für die Herstellung) für eine die Anforderungen erfüllende Bauweise beschreiben. Die konkrete Ausgestaltung des Bauteils (Ausführungsplanung) hat also nach den technischen und physikalischen Regeln sicherzustellen, dass der nach subjektiven Wahrnehmungskriterien festgelegte geschuldete Schallschutz eingehalten wird. Wurde nach allgemein anerkannten akustischen Planungsregeln das Bauteil richtig ausgelegt und wurde daran anschließend das Bauteil ordnungsgemäß nach den anerkannten Regeln der Technik errichtet (z. B. ohne Schallbrücken), dann erfüllt das hergestellte Werk die vertraglich vereinbarten Anforderungen an den Schallschutz, ist also mangelfrei ausgeführt.

Schallschutztechnische

Ausführung

Beispiel: Aus den Vertragsunterlagen und Umständen ergibt sich, dass ein schallschutztechnischer Qualitäts- und Komfortstandard vereinbart wurde, der z.B. charakterisiert ist dadurch, dass Sprache aus benachbarten Wohneinheiten noch teilweise zu verstehen bzw. im Allgemeinen hörbar ist. Für diese Anforderung muss das trennende Wandbauteil ein bewertetes Bau-Schalldämmmaß gegen Luftschallübertragung von ≥ 57 dB haben (10). Entscheidet sich der Planer bei der Auswahl des Materials für z.B. beidseitig verputzten Kalksandstein, dann folgt hieraus, dass diese
Kalksandsteinwand, um das geforderte Schalldämmmaß zu erreichen, eine Wanddicke von 30 cm und mindestens eine Rohdicke von 1.900 kg/m³ haben muss. Ansonsten sind die anerkannten Regeln der Technik für die Planung des Bauteils nicht erfüllt. Wird das Bauteil mit den eben genannten Eigenschaften in die Ausführungsplanung übernommen und von dem Auftragnehmer ordnungsgemäß ausgeführt, also nach den anerkannten Regeln der Technik gemauert, dann erfüllt die Kalksandsteinwand den vertraglich geschuldeten Schallschutz gegen Luftschallübertragung.

Wichtig: Es gibt keinen Puffer für Ausführungsmängel. Unter gleichwertigen, anerkannten Bauweisen ist erstens diejenige zu wählen, die den besseren Schallschutz erreicht. Zweitens ist ein Bauteil auch dann mangelhaft, wenn es wegen Mängeln in der Ausführung nicht den aus den Bauteileigenschaften zu erwartenden Schallschutz erreicht. Um physikalische Schwankungsbreiten bei der Schallübertragung aufzufangen, kann aber selbstverständlich ein Bauteil schallschutztechnisch überdimensioniert werden. Ein Ausführungsmangel darf dann aber nicht der Grund dafür sein, dass später die von dem überdimensionierten Bauteil an sich zu erwartende Schallschutzqualität nicht erreicht wird.

Verhandlungs- und

Vertragsstrategie

Die oben erörterten neuen Anforderungen an den Schallschutz sind in der Praxis bei der Gestaltung der im Rahmen von Immobilien erforderlichen Kauf- und Werkverträge umzusetzen. Alles andere bedeutet den bewussten Bau und Verkauf mangelhafter Immobilien unter Inkaufnahme aller rechtlichen Konsequenzen des Gewährleistungsrechts. D.h. auf allen Ebenen eines Bauvorhabens, also die Gruppen Bauherr/Erwerber, Bauträger/GU und Nachunter-nehmer bzw. Planer, müssen sich die Beteiligten nunmehr auf einen transparenten Schallschutzstandard verständigen. Ein Bauträger/GU ist daher gut beraten, wenn er sich ab sofort frühzeitig auf einen später (z.B. im Vertrieb) erforderlichen Qualitäts- und Komfortstandard festlegt.

Mit diesem Ausgangskriterium sind dann die sich hieraus ableitenden noch hörbaren Geräuschereignisse von einem Planer in Schalldämmmaße umzudeuten und entsprechend die Bauteile auszulegen. Diese Aufgabe ist mit dem Planer vertraglich festzulegen. Weiterhin reicht es gegenüber einem ausführenden Unternehmer nicht mehr aus, wenn allein auf einschlägige Regelwerke verwiesen wird. Vielmehr ist jetzt auch hier klarzustellen, welcher Bau- und Qualitätsstandard mit dem Gebäude angestrebt wird.

Soll aber von dem gerade beschriebenen Einklang der vertraglich geschuldeten Schallschutzanforderungen und der Ausführung abgewichen werden, dann ist über den geringer ausgeführten Schallschutz verständlich durch Verwendung von Wahrnehmungskriterien aufzuklären. Die ausschließliche Verwendung von dB-Werten ist nicht ausreichend.

Die Vertragsgestaltung bietet ausreichende Gestaltungsmöglichkeiten, um mit den neuen Anforderungen im Zusammenhang mit dem Schallschutz umgehen zu können. Der Schallschutz stellt also zukünftig nicht nur ein Haftungsrisiko dar, sondern bietet ab sofort auch Chancen aus einer transparenten Darstellung der Vorzüge eines besseren Schallschutzes. Ein Auftragnehmer hat zusätzlich zu beachten, dass er schon bei den geringsten Hinweisen auf Unterschreitungen des später gegenüber dem Erwerber geschuldeten Schallschutzes Bedenken anmeldet. Bei einer beauftragten Ausführung nach der DIN 4109 ist die Bedenkenanmeldung aufgrund der BGH-Rechtsprechung sogar nunmehr unverzichtbar. Andernfalls begibt er sich nach der Rechtsprechung des BGH zum „funktionalen Werkerfolg“ (11) in ein nicht unwesentliches Haftungsrisiko.

Praxisnahe Risikobetrachtung

In der Regel ist bei einem Schallschutzmangel von einer Rückabwicklung des Vertrags auszugehen. Die Anbringung von Vorsatzschalen ist i.d.R. keine Mangelbeseitigung, da damit auch negative akustische Eigenschaften verknüpft sind. In Zahlen bedeutete die Rückabwicklung einer mit einem Schallschutzmangel behafteten Immobilie nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe (12) aus 2009, dass bei einem Neupreis von ursprünglich 229.057 € nach 12 Jahren Eigennutzung ein auf eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren berechneter Restwert von 190.620 € verbleibt. Anstatt eines fiktiven Mietvorteils von ca. 100.000 € hat der Erwerber der Immobilie also lediglich 38.437 € für 12 Jahre (geräuschbelästigtes) Wohnen aufgewendet.

Fazit

Die Schallschutzanforderungen der DIN 4109 entsprechen nicht mehr aktuellen Maßstäben an den Schallschutz im Hochbau. Dies bietet ganz neue Herausforderungen und Chancen in der Planung, Ausführung und Vermarktung einer Immobilie.

Dipl.-Ing Steffen Hettler M.Sc.,

Rechtsanwalt und Bauphysiker,

www.kapellmann.de