Leistungsverzeichnis und Mengenberechnung

Die Schenker-Konzernzentrale in Frankfurt-Niederrad
© Ali Ghandtschi

Bei Bauprojekten bildet das Leistungsverzeichnis die Basis für das Angebot eines Generalunternehmers oder für spätere Verhandlungen mit Bauherren und Nachunternehmern. Für die Erstellung von Leistungsverzeichnissen können spezialisierte Dienstleister eingebunden werden – insbesondere bei komplexen Großprojekten wie Krankenhäusern, Flughäfen, Bahnhöfen, Hotels oder Stadien. Hier ist eine nachvollziehbare und präzise Mengenermittlung zum Zeitpunkt der Kalkulation besonders wichtig, um aufwändige Aufmaß- und Abrechnungsarbeiten im Nachgang zu reduzieren. Erfahrung, Fachwissen und Prozesssicherheit erlauben eine systematische Plausibilisierung: Pro­bleme können früh erkannt werden, auch wenn sie sich noch nicht in der Planung niedergeschlagen haben.

Die informelle Basis für das Leistungsverzeichnis und die Mengenermittlung ist umfangreich: Die Pläne und Grundrisse, Baubeschreibung und die funktionale Leistungsbeschreibung (FLB) des Architekten werden von bautechnischen Nachweisen und Gutachten sowie Bemusterungen flankiert. Unter anderem müssen Statik, Betongüten, Druckfestigkeiten, Bewehrungsgehalte, Wärmeschutz- und Brandschutznachweise sowie die zahlreichen Vorgaben der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) berücksichtigt werden. Gerade öffentliche Auftraggeber stellen eine Vielzahl dieser Unterlagen bereit: Für ein mittelgroßes Objekt fallen schnell Daten im Umfang von zwei Gigabyte an. Diese müssen komplett gelesen und verstanden werden, um eine Kalkulation aufzusetzen. Durch die umfangreichen Anforderungen aus dem nachhaltigen Bauen und der CO₂-Einsparung hat sich die Menge der Dokumentationen und der Nachweise deutlich erhöht. Die Texte für das Leistungsverzeichnis, das das Bausoll beschreibt, werden aus all diesen Informationen zusammengeführt. Die automatische Flächen- und Mengenberechnung wird in einer Software auf Basis der zugrunde liegenden Geometrie erstellt. Ergänzend wird eine Anmerkungsliste aufgesetzt, die Unstimmigkeiten, Normabweichungen oder kollidierende Fachplanung früh sichtbar macht.

Informationsgrundlagen anreichern

Das Wohnungsbauprojekt „The Garden“ liegt in der Berliner Chausseestraße
© dreiplus

Damit das Objekt baufachlich, wirtschaftlich und schadens- und nachtragsfrei gebaut werden kann, müssen die bekannten Informationen für das Leistungsverzeichnis zusätzlich angereichert werden, um inhaltliche Lücken zu schließen. In den Plänen wird zum Beispiel in der Regel nicht angegeben, welche Sorte Putz wo aufgebracht werden soll – Kalkzementputz, reiner Zement- oder Gipsputz. Der falsche Putz an der falschen Stelle führt zu späteren Schäden am Objekt. Es muss also die richtige Putzart ermittelt werden. Erfahrung erlaubt es zudem, Elemente zu bestimmen, wenn deren Planung noch nicht vorliegt, etwa gleitende Deckenanschlüsse bei Trockenbauwänden oder Einläufe, Notüberläufe und Sekuranten auf dem Dach.

Die Grundlage für die Erstellung von Leistungsverzeichnis und Mengenermittlung stellen meist die Leistungsphasen drei und fünf der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) dar: Entwurfsplanung mit Kostenberechnung sowie Genehmigungsplanung. Dient die Entwurfsplanung als Grundlage, müssen während des Erstellens der Ausschreibungen viele Informationen angereichert werden; oft wird der Informationsgehalt verdoppelt. Wird auf Basis der Ausführungsplanung, Phase fünf der HAOI, gearbeitet, werden etwa 30 bis 40 Prozent Informationsgehalt ergänzt. Erfolgt die Beauftragung zur LV-Erstellung schon früher in der Phase drei der Planung, bedeutet das einen Vorteil für den Bauherren: Das Vorhaben wird aus dem Blickwinkel der Wirtschaftlichkeit betrachtet und es rückt in den Fokus, welche Bauleistung welche Kosten aufruft.

Die Erstellungszeit von Leistungsverzeichnissen hängt von der Art des Bauvorhabens ab:  Handelt es sich um ein großes Projekt, das kleinteilig gegliedert ist, etwa ein Krankenhaus mit vielen Fachabteilungen und unterschiedlich ausgestatteten Untersuchungsräumen, nimmt dies mehr Zeit in Anspruch als ein Bürobau, ein leerer Baukörper ohne Mieterendausbau oder ein Einkaufszentrum ohne Shops. Bei einer solchen Gebäudehülle ist die Erstellung innerhalb von 14 Tagen leistbar.

Herausforderungen: Bautechnik und Termintreue

Bei Projekten im dreistelligen Millionenbereich ist die Bautechnik in der Regel wesentlich anspruchsvoller als bei kleinen Objekten; etwa hinsichtlich des Brandschutzes oder der Türtechnik mit Türsteuerung und Antrieb. Der Brandschutz wirkt sich auf Materialien und Materialkombinationen aus und bestimmt Einbausituationen, etwa, welche Tür in welcher Wand verbaut werden darf. Während es im Wohnungsbau keine Überraschungen gibt, ist der Objektbau mit Gebäuden wie Bahnhöfen oder Krankenhäusern herausfordernder: Die Leistungsverzeichniserstellung erfordert hier die Einarbeitung in den aktuellen technischen Stand von Spezialthemen. Die Planungsunterlagen und die Ergebnisse aus dem Studium der Regelwerke werden dann zusammengeführt.

Kudamm 195
in Berlin
© Ali Ghandtschi

Auf dem Münchener Hauptbahnhof wurden zum Beispiel bei Teilprojekten auf wenigen Quadratmetern mehrere Millionen Euro in anspruchsvolle Bautechnik investiert. Im Spezialtiefbau waren Bauhilfsmaßnahmen als Interimslösung notwendig – zusätzlich zur Bauleistung am eigentlichen Baukörper. Parallel muss der Bahnbetrieb samt Publikumsverkehr aufrechterhalten werden. Bei der Ausschreibung für den Ausbau des Bahnsteigs und des denkmalgeschützten Bestandsbahnhofsgebäudes für Stuttgart 21 stellte die anspruchsvolle Geometrie der Architektur mit organischen und gleitenden Formen eine Herausforderung dar. Die Mengenermittlung war zeitintensiv, hinzu kamen bahntechnische Vorgaben in den Tunneln: Druck und Sog stellen hier massive Anforderungen an die Sicherheitstechnik: Türen und Rauchabzugsklappen müssen auch im Brandfall unter diesen Voraussetzungen funktionieren. Beim Motel One, ein rund 60 Meter hohes Hochhaus am Berliner Alexanderplatz, musste auf die Befestigung von Dachabdichtungen und -aufbauten geachtet werden. Simulationen, wie sich der Wind in dieser Höhe hinter Bauteilen und Attiken verhält und welche Kräfte wirken, wurden notwendig, um zu eruieren, welche Baustoffe wie eingebaut und befestigt werden müssen. Hier wurde von Spezialisten zugearbeitet, diese Notwendigkeit musste aber erkannt werden.

Hinzu kommt die knapp bemessene Zeit: Generalunternehmer haben für Projekte wie Fußballstadien vier bis sechs Wochen Zeit, um dem Bauherrn ein Angebot vorzulegen. Das bedeutet zwei bis maximal vier Wochen, um die Ausschreibung zu erstellen. Möglich wird das durch gut strukturierte Herangehensweisen und Erfahrung. Man weiß, was ein Generalunternehmer erwartet, die inhaltlichen Aussagen, den Umfang und die Tiefe. Hinzu kommt: Ein rein auf Ausschreibungen und Mengenermittlungen spezialisiertes Team kann ohne Unterbrechungen, beispielsweise durch Baustellenbesuche, arbeiten. Projekte und Personal rollieren dabei permanent, auch abhängig von den Spezialgebieten der Mitarbeiter. Die Bearbeiter tauschen sich aus, sodass stets ein anderer Blickwinkel auf die Planung gewährleistet ist und Fehler schnell gefunden werden.

Honorar und Pauschalfestpreise

Ein gesamtes Architektenhonorar für alle Leistungsphasen errechnet sich gemäß der HOAI und beträgt zwischen sieben und zwölf Prozent der Bausumme. Entsprechend groß ist die Diskrepanz zwischen kleinen Objekten und solchen im Bereich von mehreren Millionen Euro. Für die Leistungen der Phase sechs, die Mengenberechnung und Erstellung des Leistungsverzeichnisses, werden rund zehn Prozent des Gesamthonorars angesetzt. Müssen dafür Gewerke in zweistelliger Anzahl ausgeschrieben werden, wird die Summe pro Gewerk bei kleinen Projekten zu gering und der Aufwand lohnt sich nicht mehr. Auch deswegen werden die Teilleistungen der Phase sechs HAOI nicht nach der Gebührenordnung abgerechnet, sondern über Pauschalfestpreise. Sie vereinfachen das Leben für das Büro und den Generalunternehmer. Und gemäß EU-Rechtsprechung ist die HOAI nicht mehr zwingend anzuwenden, sondern dient der Orientierung, wenn nicht das gesamte Leistungsbild mit allen Bestandteilen bearbeitet wird. Deswegen wird individuell nach Aufwand kalkuliert. Auf Grundlage der Unterlagen wird ein Pauschalfestpreis bestimmt; Anpassungen werden bei Änderungen notwendig, was aber selten erforderlich ist.

Fazit

Für die Erstellung von Leistungsverzeichnissen und die Mengenberechnung im komplexen Objektbau werden umfangreiche Unterlagen zu Planung und technischen Regelwerken gesichtet und zusammengeführt. Erfahrung und Fachkenntnisse erlauben es, belastbare Ergebnisse zu ermitteln. Eine Plausibilisierung kann Fehler und Planungserfordernisse früh erkennen und spätere Schäden und Mehrkosten verhindern. Pauschalfestpreise schaffen Planungssicherheit für alle Beteiligten.

 

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